AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

A ação renovatória de contrato de locação não residencial, também denominada ação de renovação do contrato de locação, é o direito do locatário do imóvel, no sentido de obrigar o locador a renovar o contrato de locação anterior nas mesmas condições ou noutras, de acordo com o que for decidido judicialmente.
A ação deve atender aos requisitos dispostos nos artigos 71 a 75, da Lei 8.245/91, devendo a petição formulada para o pedido fundar-se nos referidos dispositivos legais:
1) Na prova de que o requerente preenche as exigências legais:
a) requer renvação do contrato por prazo certo;
b) o prazo requerido não pode ser inferior a 5 anos;
c) o ramo explorado pelo locatário deve ser comprovado pelo prazo de 3 anos ou mais;
2) Prova do exato cumprimento do contrato em curso;
3) Prova de quitação dos impostos, taxas, emolumentos, cujo o pagamento está a seu cargo e recaiam sobre o imóvel, objeto da locação;
4) Indicação, clara e precisa, na própria ação ou em documento à parte, das condições oferecidas para a locação;
5) Indicação do fiador, se  pessoa física, qualificação compelta e, se pessoa jurídica, declarar natureza e domicílio, juntamente com a documentação completa que ateste a sua regularidade e, am ambos os casos, deverá ser comprovada a idoneidade dos fiadores, mediante a apresentação de todas as certidões necessárias a esse fim;
6) Provas de que os fiadores indicados aceitam, solidariamente, os encargos da fiança e tem qualidade legal para a sua aceitação, através de documento escrito e com firmas reconhecidas;
7) Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Assim será o caso daquele que adquira o negócio  ou estabelecimento, simultaneamente, com o contrato de locação, no entanto, não se dispensa o exercício do mesmo ramo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos;
É importante ressaltar que o locador pode opor-se à pretensão do locatário, mediante motivo fundamentado, que demonstre a razão da improdência do pedido formulado pelo locatário.
Os motivos para impedir a renovação do contrato de locação são:
1) A necessidade do imóvel para pessoa de sua família;
2) Para uso próprio do imóvel;
3) Quando o locatário não preenche os requisitos legais e reputados indispensáveis para a obtenção do benfício;
4) Quando a proposta apresentada pelo locatário, excluída a valorização, não atende o valor real da locação, em face das condições gerais de valorização do lugar na época da renovação;
5) Quando o locador possui proposta de terceiro em condições mais vantajosas;
6) Quando o locador está obrigado, por determinação das autoridades locais, a realizar obras que importem na transformação ou ou modificação radical do imóvel, que alterem o valor da propriedade.
No caso em que o locador declare a necessidade do imóvel para uso próprio ou de sua família, deverá comprovar a existência de fundo de comércio, que se quer transferir, existente há mais de 1 ano.
É importante frisar que, se o locatário não for atendido na renovação do contrato de locação, sob esse fundamento e constatado que o locador deu destinação diversa do alegado na ação, o locatário terá o direito de a pleitear indenização pela perda da locação.
DRA. MARCIA PAREJO
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