PLANO DIRETOR DAS CIDADES E O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

PLANO DIRETOR DAS CIDADES E O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO


É forçoso esclarecer que compete à Municipalidade aplicar a legislação urbanística, eis que a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade são omissos no que se refere aos requisitos necessários que as áreas usucapidas devem preencher, os quais estão previstos no Plano Diretor dos Municípios, que não autorizam a sua ocupação se contrárias às normas urbanísticas vigentes.


No que tange ao parcelamento do solo urbano, previsto na Lei 6.766/79, temos que compete aos Municípios deter o controle e a fiscalização desses empreendimentos, por constituir um dever de ofício.


O parcelamento do solo urbano deve se dar de forma a atender as diretrizes locais e os pressupostos impostos pelo pelos poderes constituídos e leis vigentes, por tratar do indispensável bem estar e segurança dos cidadãos.

Assim, compete às autoridades Municipais exercerem o poder de fiscalização no sentido de coibir a divulgação da venda de lotes oriundos de loteamentos clandestinos, notificando os loteadores, nos termos do artigo 38, da Lei 6.766/79, extrajudicialmente e judicialmente, a fim de sanarem as irregularidades constatadas pela Municipalidade, evitando, desta forma, que os cidadãos sejam induzidos em erro e lesados em seu patrimônio, além de proteger a ordem e a legalidade urbana.



O artigo 40, da Lei 6.766/79, faculta, à Municipalidade a promover a regularização do loteamento, ou desmembramento, não autorizado ou executado sem observância das determinações jurídicas próprias, a fim de evitar lesão ao desenvolvimento da urbano e aos direitos dos adquirentes dos lotes.

Há duas situações distintas nesse caso. A primeira é a do parcelamento que, apesar de existir de fato, não têm a aprovação pela autoridade local, sendo facultado à Municipalidade promover a regularização, com a finalidade de suprir a inexistência de aprovação. A segunda situação é a do parcelamento implementado em desacordo com as disposições do ato de aprovação, que deverá ser embargado pela Municipalidade, por não atender as exigências legais.

Assim, à partir do momento que a Municipalidade regulariza o loteamento pode contar como sendo de seu domínio as vias, praças, espaços livres e as áreas destinadas à edifícios públicos, nos termos do artigo 22, da Lei 6.766/79.
É forçoso esclarecer que a falta de fiscalização da Municipalidade poderá caracterizar responsabilidade objetiva por omissão de cuidado e zelo dos espaços urbanos.



No entanto, o combate aos parcelamentos irregulares, não se restringe apenas à Municipalidade, mas também pelo Registro de Imóveis, destinatário natural dos títulos, além da autuação do Ministério Público que possuem instrumentos eficazes como o inquérito civil e a ação civil pública, prevista na Lei 7.347/85.

Com o advento do Estatuto da Cidade, o Plano Diretor tem um papel de suma importância, isto porque, possibilita o desenvolvimento das cidades de forma democrática e bem planejada, com a participação de todos os cidadãos, especialmente no que tange à regularização fundiária, eis que, uma cidade com um planejamento adequado inviabiliza a ocupação desordenada do solo e, consequentemente, impede a degradação do meio ambiente.



O Plano Diretor pode ser definido como um conjunto de diretrizes urbanísticas destinadas a organizar e induzir formas desejáveis do uso e ocupação do solo, do sistema viário, saneamento básico, infra-estrutura, habitações de interesse social, dentre outros aspectos.

As cidades tem uma função social, posto que, compete a elas identificarem as reais necessidades, elaborando planos e soluções concretas, colocando em prática as medidas necessárias para dirimir os conflitos existentes entre os cidadãos.

Desta forma, para que as cidades possam adotar medidas eficazes para um planejamento adequado, deve-se levar em consideração quatro requisitos: a) densidade demográfica específica; b) diversificação de comércios; c) economia urbana permanente; e c) existência de camada urbana com produção e consumo próprios.


Essa função social é um direito de toda a coletividade, portanto, trata-se de direito difuso e, por essa razão, cabe às cidades adotar medidas de modo a garantir a todos os cidadãos o direito e garantia individual e coletiva, ao trabalho e lazer, à moradia, infra-estrutura, ao transporte coletivo, serviços básicos de saúde, ao uso e ocupação do solo de forma regular e ao direito a um meio ambiente ecologicamente equilibrado, conforme preceitua o art. 225, da Constituição Federal, para as presentes e futuras gerações.

É importante ressaltar que o meio ambiente compreende: o meio ambiente natural, que consiste na água, no solo, na flora e fauna; o meio ambiente construído ou artificial, que compõe o conjunto de edificações e equipamentos instalados no espaço urbano e utilizado pelos cidadãos e o meio ambiente do patrimônio histórico e cultural, que é o conjunto de bens, materiais ou imateriais, que pelo seu valor próprio, devem ser considerados de relevante interesse para a permanência e integridade da cultura dos cidadãos, para a preservação da história das cidades.



Assim, na medida em que o artigo 225, da Constituição Federal, impõe ao Poder Público e à coletividade o dever de protegê-lo, defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações, há que se colocar em prática os princípios da prevenção e da precaução, como forma de buscar remédios antecipatórios da degradação ambiental e exigindo que os danos já existentes possam ser eliminados, causados pelas ocupações irregulares de áreas urbanas.

Desta forma, prevenir o dano ambiental e a degradação, em si mesmo, é um elemento decisivo em qualquer regime construído sobre o princípio do desenvolvimento sustentável, uma vez que a sustentabilidade pressupõe o afastamento de danos irreversíveis ou degradação, e a efetividade do Direito Ambiental é dependente da gestão dos riscos, e principalmente, do diagnóstico cautelar dos mesmos.



A tutela ambiental dispõe de vasta legislação que possibilita a defesa e a proteção do meio ambiente, conforme já demonstrado, na verdade, o que falta, ainda, é a conscientização da coletividade, no que tange aos deveres e direitos a ela conferidos, assim como falta de estrutura administrativa e vontade do Poder Público em aplicar com mais rigor os recursos de que dispõe para coibir as ocupações irregulares e clandestinas e a falta de vontade política, que por interesse puramente econômico, beneficia empreendedores e loteadores, na implementação de empreendimentos imobiliários.


É forçoso esclarecer que essa conscientização deveria consistir em um trabalho preventivo, em conjunto com a coletividade, a Municipalidade e os Cartórios de Registros de Imóveis, possibilitando o cruzamento de informações desses órgãos, com a finalidade de evitar que novas ocupações irregulares ou clandestinas ocorram, impedindo, assim, a degradação do meio ambiente.

Embora os instrumentos processuais possibilitem a regularização das áreas já existentes, como na usucapião especial de imóvel urbano e a coletiva, é preciso que haja um reforço na estrutura administrativa, a fim de se evitar novas invasões, especialmente no caso da usucapião especial coletiva, que por ser uma nova modalidade de aquisição de domínio, ainda gera conflitos quanto ao prazo prescricional e esta discussão está longe de terminar.

FONTE: WWW.ADVOCACIAMARCIAPAREJO.COM.BR