GRADE DE AULA # CONTRATOS AGRÁRIOS # PARTE 2
BENFEITORIAS
De acordo com o Art. 24, as benfeitorias que forem realizadas no imóvel rural, objeto de arrendamento, podem ser: a) voluptuárias; b) úteis e c) necessárias.
a) Voluptuárias são as que se fizeram por mero deleite ou recreio de quem as fez, não se monstrando necessárias ao uso da coisa, nem de maior valia, mesmo que por elas tenha tornado mais agradável.
b) Úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, melhorando-a ou valorizando-a, as quais se mostram de visível utilidade, , embora não sejam indispensáveis para a conservação da coisa, resultando na valorização trazida à propriedade.
c) Necessárias são aquelas que tem por finalidade para a conservação do imóvel, imprescindíveis para que não haja deterioração do imóvel.
Nos termos do disposto no Art 25., é assegurado ao arrendatário, quando do término do contrato, o direito á indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Ao passo que as benfeitorias voluptuárias, somente serão indenizadas se houver autorização expressa do arrendador para a sua execução (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).
O arrendatário poderá reter o imóvel e, seu poder, usando e gozando de todas as vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato pactuado entre as partes, até que o arrendador o indenize (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).
As benfeitorias úteis ou necessárias, somente não serão indenizadas pelo arrendador, se forem às suas expensas, que acarretará elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis, quando do término do contrato, salvo se as partes tiverem pactuado de forma diferente.
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO
A extinção do contrato está prevista no Art. 26, que reza o seguinte:
Art 26. O arrendamento se extingue:
I - Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
II - Pela retomada;
III - Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;
IV - Pelo distrato ou rescisão do contrato;
V - Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI - Por motivo de fôrça maior, que impossibilite a execução do contrato;
VII - Por sentença judicial irrecorrível;
VIII - Pela perda do imóvel rural;
IX - Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;
X - por qualquer outra causa prevista em lei.
É importante frisar que, de acordo com o parágrafo único, do artigo acima citado, quando o arrendatário é constituído pelo conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, desde que haja no conjunto familiar, outra pessoa devidamente qualificada que tenha condições de dar prosseguimento na execução do mesmo.
No caso de inadimplemento, por qualquer das partes, das obrigações assumidas e a inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais, prevista no art. 13, inciso II, letra c, dêste Regulamento, acarretará a rescisão do contrato, obrigando-se a parte inadimplente a ressarcir a outra das perdas e danos causados (art. 92, § 6º do Estatuto da Terra).
Nos termos do Art 28., quando se verificar a resolução ou extinção do direito do arrendador sobre o imóvel rural, fica garantido ao arrendatário a permanecer nele até o término dos trabalhos que forem necessários à colheita.
Arrendador e arrendatáro somente não estarão obrigados a arcar com o pagamento de indenização por perdas e danos, nos casos de decorrentes de força maior, que resulte na perda total do objeto do contrato, que será extinto.
DOS DIREITOS E DEVERES DO ARRENDADOR E ARRENDATÁRIO
De acordo com os Arts. 40 e 41, arrendador e arrendatário, possuem direitos e obrigações, senão vejamos:
Art 40. O arrendador é obrigado:
I - a entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região;
II - a garantir ao arrendatário o uso e gôzo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato (artigo 92, § 1º do Estatuto da Terra);
III - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários;
IV - a pagar as taxas, impostos, fôros e tôda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sôbre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado.
Art 41.O arrendatário é obrigado:
I - a pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados;
II - a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fôsse seu, não podendo mudar sua destinação contratual;
III - a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;
IV - a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
V - a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
DO DESPEJO
Somente será concedido o despejo, nos casos previstos no art. 32, "in verbis":
Art 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos:
I - Término do prazo contratual ou de sua renovação;
II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;
III - Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
IV - Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
V - se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;
VI - Abandono total ou parcial do cultivo;
VII - Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste Regulamento;
VIII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
IX - se o arrendatário infringir obrigado legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual.
No caso previsto no inciso III, o arrendatário poderá eveitar a rescisão do contrato, assim como o despejo, se, no prazo da contestação da ação de despejo, efetuar o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas processuais e os honorários advocatícios do advogado do arrendador, fixados de plano pelo Juiz. O pagamento pleiteado pelo arrendatário, deverá ser realizado no prazo fixado judicialmente, contado da data da juntada do mandado de citação aos autos.
DIREITO DE PREEMPÇÃO
O Art 45., assegura ao arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado, nos casos em que o arrendador manifesta a sua intenção em alienar o imóvel, o qual deverá notificar o arrendatário, para que exerça o seu direito na aquisição do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da notificação.
Prevê o Art 46. que, se o imóvel a ser alienado, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área, não obrigando-se o arrenadador a promover a alienação de partes das áreas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área.
O direito de preempção é assegurado a qualquer dos arrendatários, adquirir o imóvel para si, nos casos em que os outros arrendatários não exercerem o direito de preempção.
Na falta de notificação da venda do imóvel, o arrendatário que não foi notificado, poderá haver para si o imóvel arrendado, depositando o preço, no prazo de 6 meses, a contados da lavratura da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da situação do imóvel, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra).
DRA. MARCIA PAREJO
OAB/SP 91.871
TELS.: 11 34150101 / 11 953009823 / 11 953009823
www.advocaciamarciaparejo.com.br
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