quinta-feira, 27 de fevereiro de 2014

PRINCIPAIS MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO

Com o advento da Lei n° 12.112/2009, em vigor desde 2010, as principais mudanças na Lei 8.245/91, ocorreram com relação à multa contratual, exoneração da fiança e maior celeridade das ações de despejo.
De acordo com a nova legislação, a multa contratual passa a ser proporcional ao tempo que resta do contrato pactuado entre as partes.
No que tange à exoneração do fiador, sobre o qual recai a responsabilidade pelo imóvel residencial quando das separações de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável, foram alteradas, na medida em que é de exclusiva responsabilidade do cônjuge que permanecer no imóvel, no entanto, essa responsabilidade aplica-se somente para as locações, exclusivamente, residenciais, não atingindo as locações comerciais.
No concernente às garantias locatícias se estendem até a efetiva entrega do imóvel, ainda que e a entrega ocorra após a data do vencimento do prazo contratual.
Desta forma, nos casos da prorrogação dos contratos, por prazo indeterminado, em decorrência de prorrogação tácita, as garantias locatícias se estendem até a efetiva devolução do imóvel ao locador, portanto, são válidas e responderão pelo inadimplemento contratual.
É importante frisar que, a lei faculta ao locatário apresentar novo fiador ou este se exonerar da fiança locatícia, nos casos dos contratos prorrogados automaticamente, sendo que, no primeiro caso, o locatário deverá apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato de locação e, no segundo, o fiador ficará responsável, solidariamente, pelo prazo de 120 dias, contados da notificação da exoneração da fiança, que deverá ser expressa e por escrito.

A legislação em vigor, possibilita a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, em até quinze dias, em ações de despejo de imóveis não residenciais, nos casos em que o locatário do imóvel é notificado pelo locador, até 30 dias antes do término do contrato, que se manifesta, expressamente, em retomar o imóvel. Caso o locatário não se manifeste, a lei possibilita a concessão de liminar de despejo para a desocupação em 15 dias, uma vez que a presunção é de que o contrato está rescindido, face ao silêncio do locatário.
A concessão de liminar para desocupação em 15 dias também se aplica aos casos em que o locatário esteja desprovido de qualquer garantia contratual.
As ações de despejos propostas com base na nova Lei, abrange não somente o inadimplemento dos aluguéis, encargos da locação, mas ainda, os aluguéis provisórios e diferença de aluguéis.
Para elidir a ação de despejo a lei possibilita não somente ao locatário purgar a mora, efetuando o depósito de todos os valores em aberto, mas também ao fiador, na medida em que se os débitos não forem efetuados pelo locatário quem deverá fazê-lo é o fiador, isto no prazo de 15 dias, contados da data da citação.
Pela atual legislação, o locatário somente poderá se valer da quitação dos débitos judicialmente apenas uma vez a cada 24 meses.
O prazo para a desocupação é de 15 dias, nos casos em que o despejo for decretado por mútuo acordo, prática de infração contratual ou legal, falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação ou, ainda, nos casos em que houver necessidade de reparos urgentes no imóvel, determinados pelo Poder Público, os quais não podem ser realizados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse em consenti-las.

Márcia Maria Pitorri Parejo
Advogada

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